Рынок новостроек по регионам: сколько жилья вводят и сколько покупают

Ниже — ввод по 20 регионам, сделки и цены за м² в 20 городах. Все цифры взяты из открытых таблиц БНС. Расчёты сделаны в Excel формулами, файл можно скачать в конце статьи.

Ввод в м² общей площади — данные БНС. «За 12 месяцев», «на 1000 жителей» и доли — наш расчёт. Регионы даны в текущих границах. Ряды 2023–2026 годов БНС уже пересчитало в эти границы.

Высокий ввод на душу не всегда означает рынок новостроек. В Кызылординской области на тысячу жителей вводят почти столько же, сколько в Алматы, но на многоквартирные дома приходится только 11%, остальное — частные дома. Для застройщика многоквартирного дома важнее колонка с долей многоквартирных домов. В Астане, Алматы, Шымкенте, Карагандинской и Костанайской областях эта доля выше 80%.

Большие проценты в малых регионах требуют осторожности. Рост в Атырауской и Павлодарской областях на 80–90% — это несколько сданных домов на небольшой базе. Уверенно говорить о тренде можно только после годовой публикации БНС.

Полной таблицы сделок по 20 регионам БНС не публикует. Мы проверили разделы цен, торговли и строительства, сайты 20 областных департаментов и систему «Талдау». Ежемесячные релизы БНС каждый месяц называют четыре территории: Алматы, Астану, Карагандинскую область и Ұлытау. Из 27 релизов с июня 2024 года мы собрали ряд по этим территориям.

Сделки — это все зарегистрированные договоры купли-продажи: новое и вторичное жильё, квартиры и дома. Квартиры составляют 78% сделок. Разделения на новостройки и вторичку в открытых данных нет. Поэтому «введено квартир на 100 сделок» — это не доля новостроек в продажах. Показатель отвечает на другой вопрос: сколько готового жилья выходит на рынок относительно всего его оборота. В Астане на 100 сделок приходится 68 новых квартир, в Алматы — 36.

Цены — август 2026 года, изменение — к августу 2025 года по индексу цен БНС. Цена относится к городу, а не к области, и описывает типичное жильё эконом- и бизнес-класса.

Объявление — не сделка. БНС собирает цены нового жилья у строительных организаций, а цены вторичного — из объявлений. Обе цены ближе к цене предложения, чем к тому, что покупатель заплатил в итоге. Поэтому новое жильё может выглядеть дешевле вторичного, как в Уральске или Актобе. В выборку нового жилья попадают квартиры с черновой отделкой, а во вторичку — готовые квартиры в обжитых районах.

Где предложение растёт быстрее спроса. В Астане и Алматы готового многоквартирного жилья за январь–август ввели больше, чем годом раньше, а сделок стало меньше. При этом новое жильё за год подорожало на 16–17%. Больше предложения, меньше покупок и растущие цены — сочетание, которое стоит проверить до старта продаж. Для проекта с продажами в 2027 году риск такой: цену за м² закладывают на уровне сегодняшних прайсов, а покупателей к моменту старта может стать меньше. В Карагандинской области картина обратная: ввод упал на треть, а сделок стало больше. Готового жилья там выходит мало.

Что показывает ввод, а что нет. Ввод отстаёт от продаж на срок стройки: квартиры в новом доме часто продают ещё до сдачи, и ввод 2026 года отражает покупки прошлых лет. Договоры долевого участия в статистике сделок отдельно не видны. Поэтому для решения по конкретному участку региональной цифры мало. Нужна зона, откуда реально приходят покупатели. Её мы считаем изохронами, а не радиусами, а жилые комплексы, которые продаются в этой зоне, сводим в реестр конкурентов. Так устроена наша оценка локации, и начинается она с таблиц вроде этих.

Что проверять опросом покупателей. Статистика отвечает на вопрос «сколько». Она не скажет:

Эти вопросы мы разбираем в статье об исследованиях для застройщика: что закрывает кабинетный анализ, а что только опрос. Опрашиваем тех, кто планирует покупку жилья в ближайший год, а не всех жителей города. Отбираем их по планам и поведению. Если нужны выводы отдельно по Астане и Алматы, выборку считаем для каждого города. Опрос идёт на русском; казахскую версию анкеты мы добавляем по решению заказчика и рекомендуем, если в аудитории есть регионы, сёла или старшие группы. Если вся аудитория проекта — русскоязычные горожане, можно обойтись русской. Если казахская версия нужна, её пишут казахоязычные исследователи как второй оригинал, шкалы проверяем на сопоставимость. Язык фиксируем заранее, при согласовании анкеты и сметы. Результат — интерактивный дашборд с разрезами по городам, куда доливаются следующие волны; презентация с выводами — по запросу. Подробнее — на странице для застройщиков.

Все источники открыты 25.09.2026. Прямые ссылки — на листе «Источники» в Excel. Ввод, сделки и цены — готовые данные БНС. Суммы за 12 месяцев, показатели на 1000 жителей и соотношения — наш расчёт. Ввод за 2026 год — оценка диапазоном. Наш показатель ввода на 1000 жителей расходится с опубликованным БНС не больше чем на 3,4%: БНС делит на среднегодовое население, мы — на население на начало 2026 года. Какими ещё открытыми таблицами пользоваться и где они ломаются, мы разбирали в статье о статистике рынков Казахстана. Население и зарплаты по областным центрам — в карточках 20 городов. Другие материалы по отраслям — в разделе исследований по отраслям.

Таблица в Excel

Внутри ввод по регионам за 2023–2026 годы, многоквартирные и индивидуальные дома, помесячные сделки, цены по 20 городам, сравнение ввода и сделок, оценка ввода за 2026 год и методика.

Данные: 31.08.2026