Застройщик смотрит на ввод и продажи текущего года, производитель отделочных материалов — на продажи в своей категории. Но спрос через несколько лет определяется тем, что уже построено: где людям тесно, где не хватает удобств и какие дома подходят к ремонту. В 2022 году Кыргызстан впервые за 13 лет переписал не только население, но и весь жилищный фонд. Мы собрали итоги переписи, текущий учёт жилья и данные о вводе за последние 10 лет.
Главное
- По переписи 2022 года в стране 1,51 млн жилых помещений общей площадью 138,7 млн м2. Это на 66% больше, чем по переписи 2009 года.
- Почти 10% жилых помещений пустуют. Больше всего — в городе Ош (13%) и Чуйской области (12%).
- На человека приходится 20,0 м2. Теснее всего в Бишкеке — 16,9 м2, просторнее всего в Джалал-Абадской, Баткенской и Ошской областях — больше 21 м2.
- 88,5% жилой площади — частные дома. В квартирах живут около 757 тыс. человек, примерно каждый девятый житель страны.
- У 59% домохозяйств нет газа, у 19% нет водопровода, у 44% — горячей воды.
- В 2025 году введено 1,82 млн м2 жилья — на 71% больше, чем в 2020-м. Треть ввода приходится на Бишкек.
- Жильё, сданное 7 лет назад, сейчас подходит к первому ремонту. За 2018–2020 годы в стране ввели 3,8 млн м2, за 2023–2025 годы — уже 5,0 млн м2: через несколько лет к ремонту подойдёт на треть больше жилья.
Что показала перепись
Перепись населения и жилищного фонда прошла с 25 марта по 3 апреля 2022 года. Переписчики учли все жилые строения, включая незавершённые и частично разрушенные.
Из 1,51 млн помещений постоянно заняты 1,32 млн, ещё 38,7 тыс. заняты временно, 145,7 тыс. пустуют. Кроме того, перепись нашла 49,3 тыс. недостроенных и 14,8 тыс. частично разрушенных жилых строений.
Города — самое тесное жильё в стране: в Бишкеке и Оше на человека приходится около 17 м2 против 21 м2 в южных областях. При этом именно в городе Ош больше всего пустующего жилья.
Удобства
Нацстатком в итогах переписи отмечает: канализации в частных домах практически нет, и газа нет прежде всего у них.
Сколько строят
Данные за 2025 год предварительные. Ввод на 1000 жителей посчитан нами по численности населения на 1 января 2026 года.
Бишкек и Ош строят больше всех на человека — 454 и 401 м2 на 1000 жителей. Город Ош за два года увеличил ввод в 2,2 раза. Нарынская и Баткенская области строят в четыре раза меньше столицы на человека.
Учёт и перепись расходятся на треть
Кроме переписи, Нацстатком ведёт текущий учёт жилищного фонда. По учёту на конец 2022 года в стране было 89,9 млн м2 жилья, а перепись в том же году насчитала 138,7 млн м2. Разница — 49 млн м2, больше трети фонда.
Нацстатком причину расхождения не объясняет. Перепись учитывает всё, что видит переписчик, а текущий учёт строится на отчётности. Поэтому для оценки фонда в регионах надёжнее перепись, а для динамики — ввод жилья.
В 2024 году границы Бишкека и Оша расширились по итогам административно-территориальной реформы. Население Бишкека за год выросло на 150 тыс. человек, Оша — на 102 тыс., а Чуйской и Ошской областей — сократилось. Ряды по этим четырём территориям до и после 2024 года напрямую сравнивать нельзя.
Жильё и рынок ремонта
Для производителей отделочных и строительных материалов, мебели, сантехники, окон и для ремонтных компаний жилфонд — это база будущего спроса. По нашему опыту, ремонт в квартире или доме делают примерно раз в 7 лет. Значит, жильё, сданное 7 и 14 лет назад, сейчас подходит к первому и второму ремонту. Это наша оценка цикла, а не данные Нацстаткома: в конкретной категории он может быть короче или длиннее.
Данные за 2025 год предварительные. Ко второму ремонту сейчас подходит жильё 2011–2012 годов: тогда вводили по 0,85–0,87 млн м2 в год, вдвое меньше, чем сейчас. Ввод за 10 лет вырос почти в полтора раза, и с середины 2020-х рынок ремонта будет расти вместе с ним. Треть нового жилья за 10 лет построена в Бишкеке, поэтому и ремонтов там будет больше всего.
Важно и то, где люди живут. 88,5% жилой площади — частные дома, в квартирах живёт примерно каждый девятый житель. Жители частного дома, старой многоэтажки и нового ЖК выбирают материалы и мастеров по-разному: у них разный бюджет, разные задачи ремонта и разные места покупки. В частном доме ремонт часто начинается с удобств: у 59% домохозяйств нет газа, у 44% — горячей воды. Для производителя это разные сегменты, и коммуникацию стоит строить под каждый, а не говорить со всеми сразу. Так мы работали с производителем стеклянных конструкций: разработали маркетинговую стратегию, когда маркетинг дорожал, потому что обращался ко всем покупателям одинаково.
Что это значит для застройщиков и рынка ремонта
- Главный рынок — столица и Ош. 45% ввода 2025 года пришлось на два города, и именно там самое тесное жильё: около 17 м2 на человека.
- Пустующее жильё — не дефицит, а несоответствие. 146 тыс. пустых помещений при тесноте в городах вероятно, говорят о том, что жильё есть не там или не такое, какое нужно.
- Удобства — аргумент продаж. У большинства семей нет газа, у почти половины — горячей воды. Для покупателя из частного дома квартира с центральным отоплением и горячей водой — шаг вверх, а не только метры.
- Для рынка ремонта считать нужно по году ввода. Жильё 2018–2020 годов подходит к первому ремонту сейчас, жильё 2023–2025 годов — в начале 2030-х. Больше всего ремонтов будет в Бишкеке, где строят больше всего.
- Частный дом — главный клиент рынка ремонта. Девять десятых жилой площади — частные дома, и у большинства из них нет газа и горячей воды. Отопление, водонагреватели, сантехника и утепление для них важнее, чем отделка.
- Регионы в среднем мало что скажут. Для выбора площадки нужны данные по району: население, доходы, конкуренты и цены. Их собирает кабинетное исследование и опрос.
Методика и источники
- Национальный статистический комитет КР, «Перепись населения и жилищного фонда Кыргызской Республики 2022 года. Книга IV: Жилищный фонд и жилищные условия» (2024), общий обзор.
- Национальный статистический комитет КР, динамические таблицы 5.05.01.03 «Жилищный фонд по формам собственности и территории» (1990–2024) и 1.02.00.12 «Ввод в действие жилых домов по территории» (1990–2025, 2025 — предварительно), 5.01.00.17 «Численность постоянного населения» (2012–2026).
- Наши расчёты — ввод на 1000 жителей, темпы роста, разница учёта и переписи. Единственная оценка — цикл ремонта около 7 лет, это оценка Mosaic Agency по опыту проектов.
- Данные Нацстаткома распространяются по лицензии CC BY-NC-SA 4.0.
Нужны такие цифры под вашу задачу или исследование рынка с нуля? Оставьте заявку, обсудим.