Застройщик смотрит на ввод и продажи текущего года, производитель отделочных материалов — на продажи в своей категории. Но спрос через пять лет определяется тем, что уже построено: где людям тесно, где дома старые, где не хватает удобств и какие дома подходят к ремонту. Мы разобрали учёт жилищного фонда Бюро национальной статистики за последние 10 лет и по каждому региону.
Главное
- На начало 2026 года в Казахстане 447,3 млн м2 жилья. Это на 31% больше, чем 10 лет назад: на начало 2016 года было 340,6 млн м2.
- Две трети прироста за 10 лет пришлись на пять территорий: Астану, Алматы, Алматинскую область с Жетісу, Туркестанскую область с Шымкентом и Мангистаускую область. Астана за 10 лет почти удвоила свой жилой фонд (+91%).
- На одного жителя в среднем приходится 25,1 м2. В городе — 27,4 м2, в селе — 21,3 м2. Теснее всего в Жамбылской области (19,4 м2), в Жетісу (20,4 м2) и в области Абай (20,7 м2). Просторнее всего в Астане (33,0 м2) и в Алматы (30,7 м2).
- 28% жилых домов построены до 1970 года. Каждый четвёртый дом (25%) — саманный, то есть из необожжённого глиняного кирпича.
- За три года в стране стало на 14% больше однокомнатных квартир и домов, а в целом жилищ — на 8%. Новое жильё мельчает по числу комнат, но не по метрам: средняя однокомнатная выросла с 38,5 до 39,6 м2.
- В аварийных домах живут 50 266 человек, на 14% больше, чем два года назад. Больше четверти из них живут в Атырауской области.
- Жильё, сданное 7 лет назад, сейчас подходит к первому ремонту. За 2018–2020 годы в стране ввели 41 млн м2, за 2023–2025 годы — уже 57 млн м2: через несколько лет волна ремонтов вырастет.
- Дома от 6 квартир — только 23% многоквартирных домов страны, но в них 87% квартир. За три года в них прибавилось 385 тыс. квартир, 35% — в Астане.
Сколько жилья и как быстро оно прирастает
Жилищный фонд — это все жилые дома и квартиры страны, частные и государственные. Бюро считает его на 1 января каждого года. Нежилые помещения в жилых домах (магазины, офисы на первых этажах) сюда не входят.
С 2016 по 2025 год фонд вырос на 106,7 млн м2. Больше половины этого роста пришлось на последние четыре года: с 2021 года страна добавляет по 13–18 млн м2 в год, а в 2016–2019 годах добавляла 2–9 млн м2.
Прирост фонда — это не ввод жилья. Ввод показывает, сколько построили. Фонд показывает, сколько стоит на учёте, за вычетом снесённого и выбывшего. Поэтому в отдельных регионах число домов за год может уменьшиться: так было в Туркестанской области в 2023 году и в Алматы в 2025 году. Причин Бюро не раскрывает.
Где жильё прибавлялось быстрее всего
Регионы с 2022 года делятся иначе: из старых областей выделились Абай, Жетісу и Ұлытау. Чтобы сравнить 10 лет, мы сложили новые области со старыми, из которых они выделены, а Шымкент — с Туркестанской областью.
Север и восток за 10 лет почти не прибавили: Костанайская, Северо-Казахстанская, Павлодарская и Восточно-Казахстанская с Абай вместе дали 6% прироста страны. Запад, наоборот, растёт быстрее среднего: Мангистау, Атырау и Актобе вместе дали 18%.
Обеспеченность: где людям тесно
Обеспеченность — это сколько квадратных метров приходится на одного человека, который в этом жилье живёт. Пустующие и бесхозные дома Бюро в расчёт не берёт. Поэтому показатель нельзя получить, разделив весь фонд на численность населения: результат будет ниже.
Самый тесный набор — юг и восток: Жамбылская, Жетісу, Абай, Туркестанская и Кызылординская области. Там меньше 22 м2 на человека, а в сёлах Жамбылской области — 16,4 м2. Почти всё жильё там — частные дома, и новые метры чаще строят сами жители, а не застройщики.
Шымкент — единственная территория, где обеспеченность за три года не выросла: 27,4 м2 в начале 2023 года и 27,3 м2 в начале 2026-го. Жилья в городе прибавилось на 16%, но и число жителей выросло примерно так же.
Возраст и материалы: каким фондом живёт страна
В учёте 2,59 млн жилых домов. Из них 2,30 млн — частные дома, 0,30 млн — многоквартирные. «Многоквартирный» у Бюро — это любой дом на две квартиры и больше. Две трети многоквартирных домов (198 тыс.) — двухквартирные, поэтому в селе их больше, чем в городе.
По числу домов старый фонд преобладает: больше половины домов построено до 1991 года. По метрам картина другая: дома, построенные за последние 15 лет, — это уже 35% всей площади. Новые дома крупнее: в среднем 336 м2 на дом за 2021–2025 годы против 108 м2 у домов до 1970 года (это средние по всем домам, многоквартирным и частным вместе).
Саман — дома из необожжённого кирпича из глины с соломой. Таких в Казахстане 637,6 тыс., это 25% домов и 11% площади. Саман строят и сейчас: за 2021–2025 годы на учёт встали 9,4 тыс. новых саманных домов, хотя 10 лет назад их строили в четыре раза больше.
Монолитный железобетон — основа нового многоэтажного строительства. На него приходится 13,5% площади, введённой за 2021–2025 годы, против 8% в предыдущие пять лет.
Квартиры: что прибавилось за три года
Бюро считает жилищами и квартиры, и частные дома: всего в стране 6,20 млн жилищ, из них 3,90 млн — квартиры в многоквартирных домах.
Быстрее всего растёт число однокомнатных — в основном за счёт квартир в многоэтажках. На другом краю — большие частные дома на 5 комнат и больше, их число тоже растёт быстрее среднего. Середина, двух- и трёхкомнатные, растёт медленнее всего.
В Астане за два года (с начала 2024 по начало 2026) прибавилось 90 тыс. квартир в многоквартирных домах. Из них 27 тыс. однокомнатных и 38 тыс. двухкомнатных: 72% всего прироста.
Большие дома отдельно от домов на 2–5 квартир
«Многоквартирный дом» у Бюро — это и сельский дом на две семьи, и башня на 300 квартир. Но Бюро делит такие дома по числу квартир: 2, 3, 4, 5, 6 и больше. В доме на 2–5 квартир их число известно точно, поэтому квартиры в домах от 6 квартир — это все квартиры в многоквартирных домах за вычетом квартир в малых домах. Это не оценка, а расчёт по данным Бюро. Дома от 6 квартир ближе всего к тому, что строят застройщики. Этажность Бюро не публикует, так что небольшие дома в два-три этажа попадают в ту же группу.
Дома от 6 квартир — только 23% многоквартирных домов, но в них 87% квартир. За три года в них прибавилось 385 тыс. квартир, и больше половины этого прироста пришлось на две столицы: Астану (35%) и Алматы (20%). Астанинский многоквартирный дом в среднем самый крупный в стране — 134 квартиры против 49 в среднем по стране.
На севере малые дома — основной формат: в Акмолинской, Костанайской и Северо-Казахстанской областях дома на 2–5 квартир составляют 87–88% всех многоквартирных. Их число сокращается: двухквартирных домов за три года стало меньше на 11,7 тыс. Жилые комплексы как проекты Бюро не учитывает — для этого нужны базы объявлений и карты.
Удобства: вода, канализация, отопление
Газ — единственное удобство, доля которого сокращается. Новые многоэтажки строят с электроплитами, и в Астане на газе стоят только 22% площади жилья.
Водопровод формально есть у 98% жилья, но в этот показатель Бюро включает колодец и колонку во дворе. Поэтому он почти ничего не говорит о качестве жилья. Канализация и ванная говорят больше. Канализацию Бюро тоже считает широко: сюда входит и выгребная яма, если в доме есть водопровод.
Меньше всего удобств в Туркестанской области: канализация есть в 32% жилья, ванная или душ — в 14%. Дальше идут Кызылординская (53% и 27%), Жетісу (64% и 26%) и Абай (63% и 29%).
Аварийное жильё
Это дома, которые в учёте Бюро числятся аварийными. На начало 2026 года таких домов 2 628, в них живут 50 266 человек. Два года назад было 2 091 дом и 44 141 человек.
Девять из десяти жителей аварийных домов живут в многоквартирных домах (45 449 человек). Атырауская область и Астана — это 49% всех жителей аварийного фонда. В Атырауской области их число за два года выросло в полтора раза, в Астане — сократилось.
Жилфонд и рынок ремонта
Для производителей отделочных и строительных материалов, мебели, сантехники, окон и для ремонтных компаний жилфонд — это база будущего спроса. По нашему опыту, ремонт в квартире или доме делают примерно раз в 7 лет. Значит, жильё, сданное 7 и 14 лет назад, сейчас подходит к первому и второму ремонту. Это наша оценка цикла, а не данные Бюро: в конкретной категории он может быть короче или длиннее.
Ввод жилья за 10 лет почти удвоился: 10,5 млн м2 в 2016 году и 20,3 млн м2 в 2025-м. Поэтому и спрос на ремонт будет расти: квартиры, которые сдают сейчас, войдут в цикл ремонта в начале 2030-х.
Важно и то, где люди живут. В учёте 2,30 млн частных домов и 0,30 млн многоквартирных, а среди многоквартирных — двухквартирные сельские дома и башни новых ЖК. Жители частного дома, старой многоэтажки и нового ЖК выбирают материалы и мастеров по-разному: у них разный бюджет, разные задачи ремонта и разные места покупки. Для производителя это разные сегменты, и коммуникацию стоит строить под каждый, а не говорить со всеми сразу. Так мы работали с производителем стеклянных конструкций: разработали маркетинговую стратегию, когда маркетинг дорожал, потому что обращался ко всем покупателям одинаково.
Что это значит для застройщиков и рынка ремонта
- Спрос на замену старого жилья сосредоточен не там, где сейчас строят. Самые тесные и наименее оснащённые регионы — юг и восток. Но новые метры за 10 лет пришли в Астану, Алматы и на запад.
- Однокомнатные квартиры растут быстрее всего, но это не значит, что их ждёт покупатель. Статистика фонда показывает, что строили, а не что продаётся. Насколько глубок спрос на студии в конкретном городе, покажет опрос покупателей или анализ сделок.
- Аварийный фонд и саман — это расселение и реновация. В Атырауской области, Астане и на западе аварийного жилья больше всего. Это будущие программы расселения и площадки под застройку.
- Для рынка ремонта считать нужно по году ввода. Жильё 2018–2020 годов подходит к первому ремонту сейчас, жильё 2023–2025 годов — в начале 2030-х. Регион, где строили больше всего, через 7 лет становится главным рынком материалов и отделки.
- Регион — слишком крупная единица. Бюро публикует учёт жилфонда только по регионам, а районы одного города по возрасту домов и тесноте сильно различаются. Для решения о площадке нужен анализ района: население, конкуренты, цены, доступность.
Методика и источники
- Бюро национальной статистики АСПиР РК, «О жилищном фонде» по состоянию на 1 января 2026, 2025 и 2024 года; «Основные показатели жилищного фонда в РК» по состоянию на 1 января 2023 года. Таблицы 1.1, 1.2, 2.1, 4.1, 4.4, 4.11–4.13, 5.1, 5.3, 5.8, 5.10, 6, 7.1, 8, 9.
- Бюро национальной статистики АСПиР РК, ИАС «Талдау», «Общая площадь жилищного фонда» по регионам, 2015 и 2025 годы. Для сравнения за 10 лет новые области сложены со старыми.
- Все числа замерены Бюро. Наши расчёты — доли, разности и темпы роста. Единственная оценка — цикл ремонта около 7 лет.
- Учёт жилищного фонда — данные на конец года. «На начало 2026 года» и «2025 год» в таблицах — одно и то же.
- Ввод жилья по годам — Бюро национальной статистики, ИАС «Талдау», «Общая площадь введённых в эксплуатацию жилых зданий» (код 701925), 2016–2025. Цикл ремонта около 7 лет — оценка Mosaic Agency по опыту проектов.
- Ряд за 2013 год не сравниваем с ранними годами: фонд за один год вырос с 303 до 336 млн м2, это похоже на пересчёт.
Все таблицы исследования собраны в Excel: файл можно скачать через форму ниже.